Chào anh chị Nguyễn Minh Anh, mua căn nhà đầu tiên tại Melbourne là một quyết định lớn, vì vậy nên chuẩn bị theo ba nhóm chính: khả năng tài chính, hồ sơ vay và kiểm tra pháp lý căn nhà. Anh chị có thể tham khảo quy trình dưới đây để hạn chế rủi ro và chủ động hơn khi thương lượng hoặc tham gia đấu giá.

1. Xác định ngân sách thực tế

Trước tiên, anh chị nên lập bảng thu nhập và chi tiêu của cả hai vợ chồng, bao gồm tiền thuê nhà, sinh hoạt, xe cộ, bảo hiểm, thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân và chi phí nuôi con nếu có. Không nên lấy toàn bộ số tiền ngân hàng đồng ý cho vay làm mức giá mua nhà. Hãy giữ một khoản dự phòng để ứng phó với việc lãi suất tăng, mất thu nhập tạm thời hoặc phát sinh sửa chữa.

Ngoài tiền đặt cọc, ngân sách còn cần tính đến lệ phí chuyển nhượng, chi phí luật sư hoặc conveyancer, kiểm tra công trình và mối mọt, định giá ngân hàng, phí vay, bảo hiểm nhà, phí chuyển nhà và các khoản council rates hoặc owners corporation. Nếu tỷ lệ vay trên giá trị tài sản cao, bên cho vay có thể yêu cầu Lenders Mortgage Insurance; khoản bảo hiểm này thường bảo vệ bên cho vay chứ không bảo vệ người mua.

Anh chị nên kiểm tra quyền lợi dành cho người mua nhà lần đầu trên trang State Revenue Office Victoria. Điều kiện, ngưỡng giá trị và mức hỗ trợ có thể thay đổi, nên không dựa vào thông tin truyền miệng. Đồng thời, hãy xem các chương trình bảo lãnh mua nhà hiện hành tại Housing Australia và xác nhận trực tiếp với ngân hàng tham gia.

2. Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà

Trước khi tìm nhà nghiêm túc, anh chị nên xin pre-approval từ ngân hàng hoặc thông qua mortgage broker có giấy phép phù hợp. Pre-approval chỉ là chấp thuận sơ bộ, thường có điều kiện và không bảo đảm khoản vay cuối cùng. Ngân hàng vẫn có thể xem xét lại thu nhập, lịch sử tín dụng và giá trị căn nhà cụ thể.

Hồ sơ thường cần chuẩn bị gồm:

• Giấy tờ nhận dạng, thông tin visa hoặc tình trạng cư trú của cả hai vợ chồng.
• Payslip gần đây, hợp đồng lao động và sao kê tài khoản nhận lương.
• Tax return và Notice of Assessment nếu tự kinh doanh hoặc có nguồn thu nhập phức tạp.
• Sao kê tiết kiệm để chứng minh tiền đặt cọc và lịch sử tích lũy.
• Thông tin đầy đủ về thẻ tín dụng, khoản vay xe, HECS/HELP, khoản vay cá nhân và nghĩa vụ tài chính khác.
• Chứng từ về thu nhập cho thuê, trợ cấp hoặc nguồn thu nhập bổ sung nếu muốn ngân hàng xem xét.

Trước khi nộp hồ sơ, nên kiểm tra báo cáo tín dụng, giảm hạn mức thẻ không cần thiết và tránh mở nhiều khoản tín dụng mới. Khi so sánh khoản vay, đừng chỉ nhìn lãi suất quảng cáo; cần hỏi thêm comparison rate, phí thường niên, tài khoản offset, redraw, điều kiện lãi cố định và phí tất toán. Công cụ hướng dẫn vay mua nhà của Moneysmart có thể giúp anh chị lập danh sách câu hỏi cho ngân hàng hoặc broker.

3. Kiểm tra hợp đồng và pháp lý trước khi ký

Tại Victoria, người bán thường cung cấp Contract of Sale và Section 32 Vendor Statement. Anh chị nên thuê solicitor hoặc conveyancer độc lập kiểm tra trước khi ký hợp đồng hoặc đấu giá. Họ có thể xem xét quyền sở hữu, easement, covenant, zoning, giấy phép xây dựng, tiền thuế và phí còn nợ, owners corporation, điều khoản settlement và các điều kiện đặc biệt.

Nếu mua căn hộ, townhouse hoặc unit, cần đọc kỹ biên bản họp owners corporation, ngân sách, quỹ bảo trì, phí thường kỳ, special levy, bảo hiểm chung và tranh chấp đang tồn tại. Một căn hộ có giá mua phù hợp nhưng special levy lớn có thể làm chi phí thực tế tăng đáng kể.

Đối với nhà riêng, nên thuê đơn vị độc lập thực hiện building inspection và pest inspection. Báo cáo cần chú ý kết cấu, độ ẩm, mái, hệ thống thoát nước, nền móng, mối mọt và các phần xây thêm có thể chưa được phê duyệt. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu của đại lý bán nhà.

Nếu mua bằng private sale, luật sư có thể đề nghị điều kiện phù hợp như subject to finance hoặc subject to satisfactory building and pest inspection. Tuy nhiên, người bán không bắt buộc phải chấp nhận. Nếu mua tại auction ở Victoria, hợp đồng thường không có điều kiện tài chính và quyền cooling-off thường không áp dụng theo cách thông thường. Vì vậy, phải hoàn tất kiểm tra hợp đồng, tài chính và căn nhà trước khi đấu giá.

4. Một số bước thực tế trước ngày settlement

1. Xin pre-approval và xác định giá mua tối đa an toàn.
2. Chọn khu vực dựa trên đi lại, trường học, ngập lụt, quy hoạch và chi phí bảo trì, không chỉ dựa vào giá.
3. Gửi hợp đồng cho conveyancer hoặc solicitor kiểm tra trước khi đưa offer.
4. Thực hiện kiểm tra công trình, mối mọt và xem hồ sơ owners corporation nếu có.
5. Sau khi ký, đáp ứng đúng thời hạn đặt cọc, phê duyệt tài chính và giấy tờ ngân hàng.
6. Kiểm tra lần cuối trước settlement để xác nhận tình trạng căn nhà và các vật dụng được ghi trong hợp đồng.
7. Sắp xếp bảo hiểm theo thời điểm mà luật sư và bên cho vay khuyến nghị.

Nếu một trong hai người không phải công dân hoặc thường trú nhân Australia, anh chị cần hỏi luật sư về khả năng phải xin chấp thuận đầu tư nước ngoài trước khi mua. Không nên ký hợp đồng cho đến khi đã hiểu rõ điều kiện áp dụng cho tình trạng cư trú của mình.

Để tham khảo tin đăng và thông tin liên quan, anh chị có thể xem chuyên mục nhà đất tại Úc và các bài viết về thị trường bất động sản Úc. Anh chị cũng có thể tham gia nhóm nhà ở và dịch vụ tại Melbourne để trao đổi kinh nghiệm; tuy nhiên, mọi thông tin về pháp lý và tài chính vẫn nên được xác minh với chuyên gia độc lập.

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.