Chào anh Nguyễn Minh Tuấn, mua căn nhà đầu tiên tại Melbourne là một bước quan trọng. Gia đình nên chuẩn bị song song ba phần: tiền mặt, khả năng vay và kiểm tra pháp lý. Đừng chỉ tính tiền đặt cọc, vì giao dịch còn có thuế, phí chuyên môn và chi phí phát sinh.

1. Chuẩn bị tiền đặt cọc và các chi phí liên quan

Cần phân biệt hai loại tiền thường được gọi là “đặt cọc”:

• Tiền vốn tự có để vay ngân hàng: thông thường, khoản vay càng thấp so với giá trị căn nhà thì điều kiện và chi phí vay có thể càng thuận lợi. Nếu vay tỷ lệ cao, bên cho vay có thể yêu cầu Lenders Mortgage Insurance (LMI). Đây chủ yếu là bảo hiểm bảo vệ bên cho vay, không phải bảo hiểm bảo vệ người mua.
• Tiền đặt cọc theo hợp đồng mua bán: được thanh toán theo điều khoản của hợp đồng, thường gồm khoản ban đầu khi ký và phần còn lại vào thời hạn quy định. Tỷ lệ và thời điểm thanh toán có thể thương lượng trong một số giao dịch, nhưng đấu giá thường áp dụng điều kiện chặt chẽ hơn.

Ngoài khoản vốn tự có, gia đình nên lập ngân sách cho stamp duty, phí đăng ký chuyển nhượng và thế chấp, conveyancer hoặc luật sư, kiểm tra nhà và sâu mọt, điều chỉnh council rates, owners corporation fees, bảo hiểm nhà, chi phí chuyển nhà và quỹ sửa chữa khẩn cấp. Công cụ của State Revenue Office Victoria giúp kiểm tra thuế chuyển nhượng, ưu đãi người mua nhà lần đầu và First Home Owner Grant nếu căn nhà và người mua đáp ứng điều kiện. Mức hỗ trợ và tiêu chí có thể thay đổi, vì vậy không nên dựa vào thông tin quảng cáo cũ.

Nếu là công dân nước ngoài hoặc visa của anh chị có hạn chế về việc mua bất động sản, hãy kiểm tra yêu cầu phê duyệt đầu tư nước ngoài trước khi ký. Luật sư có thể xác nhận quy định áp dụng cho tình trạng cư trú cụ thể của gia đình.

2. Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà

Trước khi tìm nhà nghiêm túc, nên trao đổi với ngân hàng hoặc mortgage broker có giấy phép để ước tính khả năng vay và xin pre-approval. Pre-approval chỉ là chấp thuận sơ bộ, không bảo đảm ngân hàng sẽ giải ngân; bên cho vay vẫn có thể thẩm định căn nhà, thu nhập, khoản nợ và hoàn cảnh của người vay trước khi phê duyệt chính thức.

Hồ sơ thường cần chuẩn bị gồm:

• Giấy tờ tùy thân, tình trạng visa hoặc cư trú và địa chỉ hiện tại.
• Payslip gần đây, hợp đồng lao động và lịch sử việc làm.
• Bank statements thể hiện tiền tiết kiệm, chi tiêu và nguồn tiền đặt cọc.
• Thông tin về thẻ tín dụng, HECS/HELP, vay xe, vay cá nhân và các nghĩa vụ tài chính khác.
• Tax returns và notice of assessment nếu tự doanh; ngân hàng có thể yêu cầu hồ sơ của nhiều năm.
• Thông tin chi tiêu gia đình, người phụ thuộc và thu nhập cho thuê nếu có.

Nên hạn chế mở thẻ tín dụng hoặc vay mới trước khi nộp hồ sơ, đồng thời kiểm tra báo cáo tín dụng và khai báo trung thực mọi khoản nợ. Hãy so sánh lãi suất, comparison rate, phí thường niên, offset account, redraw, điều kiện trả nợ sớm và khả năng chịu đựng nếu lãi suất tăng. Trang Moneysmart về home loans có hướng dẫn độc lập để tham khảo.

3. Kiểm tra pháp lý trước khi ký

Tại Victoria, người bán thường cung cấp Contract of Sale và Vendor Statement, còn gọi là Section 32. Gia đình nên thuê conveyancer hoặc luật sư bất động sản độc lập kiểm tra trước khi ký hoặc trước ngày đấu giá. Họ có thể rà soát:

• Chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, mortgage, caveat, easement và covenant.
• Quy hoạch, zoning, nguy cơ ngập hoặc cháy rừng và các hạn chế xây dựng.
• Council rates, water charges và các khoản điều chỉnh khi settlement.
• Owners corporation đối với apartment, unit hoặc townhouse, bao gồm phí định kỳ, special levy, bảo hiểm, biên bản họp và tranh chấp.
• Giấy phép xây dựng, công trình sửa chữa hoặc cơi nới và khả năng có công trình chưa được phê duyệt.
• Điều khoản settlement, tài sản đi kèm và trách nhiệm của mỗi bên nếu giao dịch chậm.

Nên thuê người có chuyên môn thực hiện building and pest inspection; kiểm tra pháp lý không thay thế việc kiểm tra tình trạng vật lý của căn nhà. Nếu mua bằng private sale, hãy hỏi luật sư về điều kiện “subject to finance” và “subject to satisfactory building and pest inspection”. Không tự cho rằng các điều kiện này đã có sẵn. Nếu mua tại auction, hợp đồng thường không có cooling-off và giao dịch thường không phụ thuộc vào việc vay được tiền, nên cần hoàn thành thẩm định pháp lý, tài chính và kiểm tra nhà trước ngày đấu giá. Có thể đọc thêm quy trình chính thức tại Consumer Affairs Victoria.

4. Trình tự thực tế nên áp dụng

1. Lập ngân sách tổng thể và giữ lại quỹ dự phòng sau settlement.
2. Kiểm tra điều kiện ưu đãi người mua nhà lần đầu và tình trạng cư trú.
3. Chuẩn bị hồ sơ, so sánh khoản vay và xin pre-approval.
4. Chọn conveyancer hoặc luật sư trước khi đưa ra offer.
5. Yêu cầu xem hợp đồng và Section 32, đồng thời tổ chức kiểm tra nhà.
6. Chỉ ký hoặc đấu giá khi đã hiểu rõ điều kiện tài chính, pháp lý và thời hạn thanh toán.
7. Trước settlement, thực hiện final inspection để xác nhận tình trạng căn nhà và các tài sản đi kèm.

Gia đình có thể tham khảo thêm các tin đăng trong mục nhà đất tại Úc và thông tin tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc. Khi tìm người hỗ trợ tài chính hoặc pháp lý, có thể xem danh mục dịch vụ tài chính và kế toán, nhưng cần tự kiểm tra giấy phép, kinh nghiệm, phạm vi dịch vụ và phí trước khi thuê.

Nếu muốn trao đổi kinh nghiệm địa phương, anh có thể tham gia nhóm nhà ở và dịch vụ tại Melbourne. Các bài đăng cộng đồng chỉ nên dùng để tham khảo; không chuyển tiền hoặc ký giấy tờ khi chưa xác minh danh tính và tư cách của người cung cấp dịch vụ.

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.