Thay đổi thuế nhà đất Úc có thể khiến 45,000 ngôi nhà biến mất

Bạn có tưởng tượng được không, một thay đổi trong chính sách thuế lại có thể “thổi bay” hơn 45,000 ngôi nhà khỏi thị trường? Đây không phải là kịch bản phim viễn tưởng mà là một dự báo gây chấn động từ các chuyên gia hàng đầu trong ngành bất động sản Úc. Một báo cáo mới đã chỉ ra rằng việc cải tổ triệt để hệ thống thuế nhà ở có thể khiến nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá nhà xuống trong ngắn hạn nhưng lại khiến giá thuê tăng vọt, và lấy đi hàng tỷ đô la của nền kinh tế. Hãy cùng Báo Người Việt Tại Úc tìm hiểu sâu hơn về vấn đề nóng hổi này nhé!

“Cú sốc” từ báo cáo ngành: Bãi bỏ Negative Gearing và CGT

Trọng tâm của cuộc tranh luận là một báo cáo bùng nổ được công bố bởi các tổ chức lớn như Master Builders Australia, Housing Industry Association, và Property Council of Australia. Báo cáo này đã phân tích các tác động nếu chính phủ quyết định loại bỏ hai chính sách thuế quan trọng: negative gearing và chiết khấu thuế lãi vốn (CGT discount).

Để dễ hiểu, negative gearing là chính sách cho phép các nhà đầu tư bất động sản khấu trừ khoản lỗ từ việc cho thuê nhà vào thu nhập chịu thuế của họ. Chính sách này từ lâu đã được xem là động lực khuyến khích đầu tư vào bất động sản cho thuê.

Báo cáo đã đưa ra những con số đáng báo động:

• Chỉ riêng việc bãi bỏ negative gearing: Có thể làm giảm tới 45,524 căn nhà mới vào cuối thập kỷ, cắt giảm 3.1 tỷ AUD từ GDP và làm mất khoảng 4,288 việc làm trong ngành xây dựng mỗi năm.
• Nếu loại bỏ chiết khấu thuế lãi vốn (CGT discount): Nguồn cung nhà mới sẽ giảm 33,353 căn và sản lượng kinh tế thiệt hại hơn 2.2 tỷ AUD.
• Kịch bản tồi tệ nhất - kết hợp cả hai: Nguồn cung nhà sẽ giảm gần 46,000 căn, GDP mất hơn 3 tỷ AUD, và hơn 7,000 việc làm bị đe dọa.

Dù giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, mang lại chút hy vọng cho người mua, nhưng báo cáo cảnh báo về hậu quả dài hạn. Việc nguồn cung nhà cho thuê bị thu hẹp sẽ tạo áp lực khủng khiếp lên giá thuê, dự kiến có thể tăng tới 2.4% so với kịch bản thông thường.

Ảnh minh họa: Báo cáo phân tích tác động của thuế đến thị trường nhà đất

Thực tế các thay đổi thuế nhà đất 2025-2026 đang diễn ra

Trong khi những đề xuất quyết liệt trên vẫn còn đang được cân nhắc, chính phủ Úc đã và đang thực hiện một số điều chỉnh thuế khác, chủ yếu nhắm vào các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Các thay đổi này có hiệu lực trong giai đoạn 2025-2026 và cũng tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản úc.

• Thuế đất hàng năm (Land Tax): Tại NSW, thuế này sẽ tăng từ 4% lên 5% cho nhà đầu tư nước ngoài từ năm 2025. Victoria cũng áp dụng mức thuế lên đến 2,65% cộng thêm 4% phụ thu cho người không cư trú.
• Thuế trước bạ (Stamp Duty): NSW dự kiến tăng thuế này lên tới 13% ở một số khu vực từ tháng 7/2025. Ngược lại, Victoria lại có chính sách giảm thuế trước bạ cho các căn hộ và nhà phố chưa hoàn thiện để khuyến khích xây dựng mới.
• Giữ lại thuế CGT (FRCGW): Từ ngày 1/1/2025, tất cả các giao dịch bất động sản liên quan đến người bán nước ngoài sẽ bị giữ lại 15% giá trị giao dịch để nộp cho Sở Thuế Úc (ATO), thay vì chỉ áp dụng cho các tài sản trên 750,000 AUD như trước.
• Phí xin phép đầu tư (FIRB): Các khoản phí này cũng sẽ tăng đáng kể từ ngày 1/7/2025, tạo thêm rào cản cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thị trường.

Những thay đổi này rõ ràng đang làm tăng gánh nặng chi phí cho các nhà đầu tư, có khả năng làm chậm dòng vốn đầu tư từ nước ngoài, tương tự như lo ngại về việc “45.000 ngôi nhà biến mất” nếu các chính sách quyết liệt hơn được áp dụng.

Chính phủ ra tay hỗ trợ: Liệu có đủ để “cứu” thị trường?

Để đối phó với tình trạng thiếu hụt nhà ở và hỗ trợ người dân, chính phủ cũng đã đưa ra nhiều biện pháp tích cực, đặc biệt là cho những người mua nhà lần đầu.

First Home Guarantee: Chương trình này (bắt đầu từ 01/10/2025) là một cứu cánh thực sự. Người mua nhà lần đầu chỉ cần đặt cọc 5% (ví dụ, 40.000 AUD cho một ngôi nhà 800.000 AUD) mà không cần phải trả Bảo hiểm Thế chấp của người cho vay (LMI). Chương trình này còn mở rộng cho cả thường trú nhân và nâng mức giá trần của bất động sản được áp dụng.

Help to Buy: Một sáng kiến khác cho phép chính phủ đồng sở hữu ngôi nhà với bạn. Chính phủ sẽ góp tới 40% cho nhà mới hoặc 30% cho nhà hiện có, trong khi người mua chỉ cần có ít nhất 2% tiền mặt. Đây là cơ hội vàng để sở hữu nhà đất tại Úc với số vốn ban đầu ít ỏi.

Ảnh minh họa: Chính sách hỗ trợ giúp nhiều người thực hiện giấc mơ an cư tại Úc

Đánh giá tổng thể và triển vọng

Thị trường nhà đất Úc đang ở trong một giai đoạn đầy biến động và có phần mâu thuẫn. Một mặt, các thay đổi về thuế đang siết chặt các nhà đầu tư, có nguy cơ làm giảm nguồn cung. Mặt khác, các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ lại mở ra cánh cửa cho những người mua nhà lần đầu.

Điều quan trọng cần nhớ là việc bãi bỏ hoàn toàn negative gearing và CGT discount vẫn chỉ là những dự báo và khuyến nghị từ các báo cáo. Quyết định cuối cùng của chính phủ liên bang, dự kiến qua ngân sách tháng 5, sẽ là yếu tố quyết định hướng đi của thị trường.

Đối với cộng đồng người Việt tại Úc, dù bạn là nhà đầu tư hay đang tìm kiếm một mái ấm, việc cập nhật liên tục thông tin từ các nguồn chính thống như ATO, theo dõi các quy định của tiểu bang và tham gia thảo luận trên các diễn đàn uy tín như nhóm Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com là vô cùng cần thiết. Tương lai của thị trường vẫn còn nhiều ẩn số, nhưng sự chuẩn bị và hiểu biết sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt nhất.